Acuerdos viejos, ajustes grandes: ¿les conviene a quienes alquilaron por la ley derogada rescindir el contrato firmado?

24 de noviembre de 2024

Acuerdos viejos, ajustes grandes: ¿les conviene a quienes alquilaron por la ley derogada rescindir el contrato firmado?

Los recientes aumentos plantean decisiones cruciales para los inquilinos. Cuáles son las mejores estrategias para renegociar o rescindir el contrato y proteger el presupuesto

>Con la derogaciÃ³n de la Ley de Alquileres a fin del aÃ±o pasado, el mercado de alquileres presenta hoy tres modalidades de contrato con distintos Ãndices de ajuste: el Ãndice de Contratos de LocaciÃ³n (ICL), el coeficiente Casa Propia y la modalidad de libertad de contrataciÃ³n, implementada por el actual gobierno, que permite actualizaciones periÃ³dicas basadas en el Ãndice de Precios al Consumidor (IPC) u otros Ãndices acordados entre las partes.

No obstante, en los Ãºltimos tres meses los porcentajes de actualizaciÃ³n anual han empezado a descender, debido a la baja de la inflaciÃ³n.

El ICL, regulado por el Banco Central, fue el Ãndice oficial durante la vigencia de la ley desde julio de 2020 hasta diciembre de 2023. Este combina la inflaciÃ³n (IPC) con la variaciÃ³n salarial (Ripte), lo cual genera aumentos anuales fuertes debido a la alta inflaciÃ³n acumulada.

Por ejemplo, los contratos firmados en octubre de 2023 experimentaron un aumento del 237,9% en octubre de 2024. Esto implicÃ³ que un alquiler inicial de $200.000 pasÃ³ a valer $675.800 hasta septiembre de 2025, segÃºn cÃ¡lculos del Instituto de la Vivienda de CABA.

Para quienes tienen contratos ajustados por ICL, los aumentos pueden tornarse difÃciles de asumir. Mariano GarcÃa MalbrÃ¡n, presidente de la CÃ¡mara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), recomendÃ³ a Infobae evaluar si se cumpliÃ³ con el preaviso de rescisiÃ³n por parte del inquilino luego del aÃ±o de contrato para determinar el impacto de la multa a pagar al propietario por la salida temprana. â€œEs fundamental proponer al propietario o a la inmobiliaria una reuniÃ³n para negociar un nuevo acuerdo y detallar los motivos econÃ³micos que hacen insostenible la continuaciÃ³n del contratoâ€, aconsejÃ³.

Si el acuerdo no es posible, se deberÃ¡ analizar la rescisiÃ³n, considerando el pago de nuevas comisiones, gastos contractuales, costos de una nueva mudanza, para compararlos con mantener la ubicaciÃ³n y el inmueble actualmente alquilado.

En estos casos, rescindir y renegociar bajo la modalidad de libertad de contrataciÃ³n puede resultar favorable, ya que permite ajustes basados en el IPC, generalmente en plazos trimestrales o cuatrimestrales.

Este Ãndice se aplicÃ³ exclusivamente a los contratos firmados entre el 17 de octubre y el 29 de diciembre de 2023, pero se hicieron pocos contratos en ese lapso.

GarcÃa MalbrÃ¡n seÃ±alÃ³: â€œPara quienes priorizan la previsibilidad en los pagos, la libertad de contrataciÃ³n, con ajustes mÃ¡s frecuentes en funciÃ³n del IPC, podrÃa ser una alternativa mÃ¡s conveniente, permitiendo una moderaciÃ³n en los aumentosâ€.

Tras la derogaciÃ³n de la Ley de Alquileres, la libertad de contrataciÃ³n permite a las partes establecer libremente el Ãndice y el plazo de ajuste.

Comparativamente, en un ajuste semestral bajo el Ãndice Casa Propia, el aumento serÃa del 24%, y con ICL el incremento llegarÃa al 48%, lo que resalta la ventaja de contratar con la nueva modalidad para el inquilino.

GarcÃa MalbrÃ¡n explicÃ³ que â€œla modalidad de libertad de contrataciÃ³n, con ajustes frecuentes basados en el IPC, se adapta mejor al contexto econÃ³mico argentino. Permite a los inquilinos prever sus gastos y evita aumentos anuales excesivosâ€.

â€œLos inquilinos, conscientes del riesgo de aumentos imprevistos de la inflaciÃ³n, sienten seguridad en esta modalidad, ya que la rescisiÃ³n contractual ahora es menos costosa y compleja que bajo el rÃ©gimen anteriorâ€, aÃ±adiÃ³ GarcÃa MalbrÃ¡n.

Actualmente, aumenta la rescisiÃ³n de contratos de inquilinos bajo ajustes por ICL. En varios casos, los propietarios comprenden esta necesidad y aceptan renegociaciones, conscientes de que en poco tiempo podrÃan enfrentar un nuevo proceso de locaciÃ³n sin certeza de encontrar inquilinos rÃ¡pidamente.

Ante la renovaciÃ³n anual de contratos de alquiler en el nuevo marco legal, los inquilinos deben evaluar las modalidades de ajuste disponibles: el ICL y el coeficiente Casa Propia tienen aumentos elevados y menos flexibilidad, mientras que la libertad de contrataciÃ³n ofrece una alternativa equilibrada, adaptÃ¡ndose mejor a la inflaciÃ³n del paÃs.

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