Gustavo Iglesias, de Iglesias Real Estate, destacó que uno de los primeros puntos que debe considerar el comprador es la trayectoria del desarrollador. Elegir un proyecto impulsado por una firma reconocida y con antecedentes comprobables en el desarrollo de barrios privados reduce el riesgo de futuros conflictos.

Antes de avanzar con la operación, el comprador debe exigir documentación que respalde la legalidad y viabilidad del lote. Según Iglesias, las inmobiliarias suelen corroborar que el desarrollo cuente con permisos y habilitaciones correspondientes, pero es recomendable que el comprador revise directamente:

Sabrina Zapico, de SZ Canning Propiedades, agregó que es importante verificar si el barrio ya cuenta con escritura definitiva o si aún está bajo régimen de fideicomiso. “Esa diferencia impacta en la seguridad jurídica y en las posibilidades de acceso a crédito hipotecario”, sostuvo.
El valor del lote depende de múltiples factores. La ubicación dentro del barrio es uno de los más relevantes:
Iglesias explicó que en barrios consolidados, el precio de los lotes refleja el valor de reventa, mientras que en emprendimientos nuevos, los desarrolladores pueden ofrecer descuentos iniciales o planes de financiamiento atractivos.
Zapico señaló que, además de la ubicación interna, “la etapa de desarrollo del barrio influye en el precio. En barrios con obras avanzadas y servicios habilitados, el valor suele ser más alto. En proyectos en etapas iniciales, los precios pueden ser más bajos, pero implican asumir mayores riesgos y tiempos de espera”.
Según Iglesias, los desarrolladores suelen ofrecer planes con un adelanto de entre 30% y 35% y el saldo en 24 o 36 cuotas. En algunos casos, adaptan los planes a las necesidades del comprador o a las del propio desarrollo.
Zapico detalló que algunos fideicomisos permiten financiar hasta el 50% del valor, con plazos más extensos y ajustes vinculados a la inflación o directamente en dólares. Antes de firmar, recomendó revisar:
El precio del lote es solo el primer paso. Iglesias mencionó que los compradores deben contemplar:
En barrios en desarrollo, pueden existir costos extra para obras de infraestructura, como tendido eléctrico, redes de gas y cloacas o mejoras en accesos.
El comprador debe contemplar una serie de costos adicionales que pueden impactar en el valor final de la inversión.

“En barrios en desarrollo, algunos compradores deben aportar a un fondo de reserva para equipamiento e infraestructura. A esto se suman las tasas municipales y provinciales, junto con los gastos de escrituración y sellado, que representan entre 4% y 6% del valor de compra. Si el plan es construir, resulta clave revisar los costos de obra, ya que varios barrios exigen un mínimo de metros cuadrados, normas arquitectónicas específicas y un canon adicional por el tiempo de construcción”, dijo Agustín Vaccaro, del Grupo Vaccaro.

Si surgen conflictos, como demoras en la entrega, cambios en el reglamento interno o problemas de infraestructura, los compradores cuentan con recursos legales para reclamar.

Zapico coincidió y agregó que la intervención notarial desde el inicio brinda mayor protección al comprador. Si el desarrollo incumple lo pactado, el comprador puede recurrir a defensa del consumidor o iniciar acciones judiciales por incumplimiento contractual.

Para dimensionar el impacto de la ubicación, Iglesias aporta ejemplos concretos. En Nordelta, un lote interno en el barrio Los Castores puede costar USD 350.000, mientras que uno similar al lago central asciende a 1.000.000 de dólares. En barrios con lotes más pequeños, la diferencia entre perimetrales y al agua puede oscilar entre USD 200.000 y 450.000 dólares.

En proyectos como Terralagos, un lote perimetral ronda entre USD 70.000 y USD 90.000, un interno entre USD 100.000 y USD 180.000, y uno al agua puede alcanzar los USD 350.000, según ubicación y orientación.

Vaccaro, explicó que el valor de un lote en un barrio privado depende principalmente de su ubicación interna. “Los terrenos frente al agua, o con un fondo a espacios verdes o en cul-de-sac suelen tener precios más altos que los internos o perimetrales. También destaca que la infraestructura y los servicios disponibles suman valor, especialmente en barrios con gas natural, cloacas, calles asfaltadas y amenities completos”.

Vaccaro también mencionó que su desarrolladora trabaja en un nuevo proyecto, María del Buen Ayre, ubicado en la intersección de Acceso Oeste y Camino del Buen Ayre, en Ituzaingó.

A la hora de elegir, Iglesias y Zapico coinciden en una serie de recomendaciones clave:

Elegir correctamente el terreno no solo define el valor de la inversión, sino también las posibilidades de disfrutar del entorno y evitar conflictos a futuro.

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